議題 |「借錢」非長期解法 | 西九文化區管理局獲工銀亞洲30億港元十年期承諾貸款

2024年，香港西九文化區一度因「賣樓」取向引發社會討論。當時的西九文化區管理局董事局主席唐英年曾就財務可持續性與土地處置方向向政府爭取出售園區內住宅項目，以紓緩長期財政壓力，相關構想在輿論層面被解讀為「變賣公共文化資產」，引起部分文化界及公眾對西九公共性定位的疑慮。相關表述在媒體報道後引發不同解讀，令疑為「賣地」成為西九財務改革中最具爭議的關鍵詞之一。

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2026年2月13日西九文化區管理局（下簡稱：管理局）宣布，已與中國工商銀行（亞洲）有限公司簽訂總額30億港元、為期十年的承諾貸款協議，再次引起公眾對西九財困輿論的關注。管理局表示，此財務安排將提升其資金彈性，有助履行公共使命並支持西九中長遠發展。公告當日，藝術地圖翻查了大量紀錄，披露管理局近年面對的財政壓力，以及在政策調整後，如何重整其融資與商業發展策略。

|「借錢」非長期解法 三大方向推進財務應對

據了解，管理局將是次十年期融資視為「財務機動性工具」，而非以「借貸替代結構性改革」。貸款主要作用在於平滑短至中期現金流波動，讓場館營運、節目策劃與園區配套不因資金節點受阻。

據西九管理局董事局主席陳智思與傳媒分享，管理局目前圍繞三大方向推進財務應對，其一是持續強化「開源策略」，加快文化IP輸出，將展覽與表演藝術節目「走出去」，擴展至內地及海外市場，包括2025年的「上海西九文化周」，M+博物館的重磅展覽「貝聿銘：人生如建築」巡展至上海及卡塔爾多哈，舉辦第二屆「香港國際文化高峰論壇」及「亞太表演藝術中心協會 (AAPPAC) 2026年年會」，階段性強化與全球藝術機構的連結。而原創音樂劇《大狀王》開展更多內地巡演，成功打造第一個香港經典長演劇目。文創商品方面，香港故宮文化博物館配合「古埃及文明大展──埃及博物館珍藏」推出約140款相關產品，部分熱門款式（如盲盒及黑貓公仔）一度出現缺貨情況，成為具體帶動收入的成功案例。2025年11月至翌年2月期間，該埃及展已吸引逾22萬人次入場，成為近年最具帶動效應的特展之一。

其二是融資安排，今次與中國工商銀行（亞洲）有限公司達成的十年期30億港元貸款，被視為相對有利的長年期融資，年期較多數本地公營機構為長，反映對管理局發展方向及收入策略的信心。據了解，管理局的整體思路是將融資視為時間換取空間的過渡工具，為商業項目落成與收入逐步入帳爭取緩衝期。

其三是商業項目推進，園區內多項工程正同步進行，包括與新鴻基地產合作的寫字樓項目位於M+旁、由三座寫字樓組成的「藝術廣場大樓」項目，總樓面面積約6.5萬平方米，屬管理局首個公私營合作項目，預計於2027年落成，屆時將為管理局帶來相對穩定的租金收入。住宅發展方面，相關規劃已於2025年6月獲批，目前正進入招標準備階段，實際推出時間將視市場環境而定。在上述三方面同步推進下，管理局的中短期現金流壓力正逐步紓緩。

| 靠IP變現與人流經濟「短期止血」，逐步改進「通達性」

除大型發展項目外，管理局近年亦加快把園區轉化為「文創消費場景」。2025年全年，西九文化區錄得約1,700萬訪客人次，按年增長約13%，其中兩間博物館約「六至七成訪客來自內地及海外」。2025年12月至2026年初首次舉辦的「西九聖誕小鎮」及跨年活動，合共吸引約128萬人次到訪，較前年同期顯著上升，成為節慶經濟帶動人流的代表案例。

除了財政壓力，西九其中一個長期挑戰是交通的「通達性」。連接西九與中環的渡輪服務自2025年11月啟用，船程約八分鐘，使用情況理想，目前已接載逾15萬人次；園區內餐飲設施增至約37個，相關營業額按年增長約12%。這類「人流型收入」未必能即時扭轉整體財赤，但對提升園區整體消費轉化率及品牌吸引力具長期意義。

議題 | 西九管理局回應賣樓爭議：由自建自營轉向發展商營運

外界關注的「賣樓」爭議 (非賣地)，實際反映了管理局發展模式的制度性轉向。西九園區內原預留約40公頃作商業發展用途，另有約23公頃為公共空間。過去的構想是由管理局公私營合作模式推動相關商業設施發展，再透過出租取得長期回報，「只租不賣」；然而，隨着政府於2024年有條件放寬2016年批出的「加強財務安排」，管理局獲准出售部分住宅發展項目，亦可調整商業地塊的發展模式，將興建與營運交由發展商承擔。

在此制度轉變下，管理局與新鴻基地產合作推進「藝術廣場大樓」項目，由發展商負責興建及營運寫字樓，管理局則以包租或分成模式取得穩定租金收入。這種模式某程度上接近港鐵的「物業帶動」邏輯，即以土地及發展權換取長期現金流，而非由公共機構自行承擔全部開發風險。

| 住宅發展項目西九第2B區以（BOT）模式轉向「以地補藝」

住宅發展項目方面，位於西九第2B區的擬議住宅項目已於2025年6月獲城規會批准，此項目規劃原於2024年7月17日由文化體育及旅遊局局長楊潤雄於2016年批准的「有條件」放寬西九文化區加強財務安排。此標誌著西九文化區由「建造、營運及移交（BOT）」模式轉向「以地補藝」的可持續財務模式。解除西九第2區住宅發展項目「只能以建造、營運及移交模式發展」的限制，允許西九將第 2 區約 1,995 個住宅單位 由「出租」改為「出售」，這些項目的地價估值約達 133 億港元，預計 2026 年起陸續招標，將成為填補龐大營運赤字的最直接手段。

| 這是一場以土地資產換取文化營運空間的生存賽跑

西九文化區正處於由「政府主導型文化基建」轉向「半市場化營運平台」的過渡階段。這實質上是以土地資產換取文化營運空間的生存賽跑，透過借貸、開源與商業化同步推進，填補政策調整與商業項目落成之間的時間差。短期內，融資與活動型收入或可為現金流止血；中長期則寄望於寫字樓與住宅項目逐步入帳，建立更可預期的收入結構。 

與工銀亞洲簽訂的 30 億港元 的十年期貸款，此貸款年期遠超香港公營機構常見的 5 年期同類貸款，反映銀行界對西九長遠發展及財務管理策略的信心。參考其他公營機構（如市建局、港燈）的經驗，同步計劃發行的 10 億美元中期債券雖解決了 2025/26 年度迫在眉睫的現金流枯竭問題，但也使管理局背負了長期利息支出，對未來的營收效率提出更高要求。

「以地補藝」的博弈是一場必須在時間與市場之間做出的沉重取捨。以2026年現時估值 (約 133 億港元) 是基於目前的疲弱市況及約 9,100 至 10,000 港元的每呎樓面地價計算。若在市況低迷時招標，管理局雖能獲得即時現金流，卻可能在高息環境和開發商審慎出價下「賤賣」了這片具備維港全景的優質地皮。當然這是因為西九住宅項目預計 2032 年才全面落成，市場預期香港樓市可能在 2026 年後隨減息及經濟復甦逐步反彈。

| 「以地補藝」最終還是要回歸「以藝求生」的真實課題。

管理局雖承諾透過分批招標（預計首批最快 2~3 年後推），而非一次性沽清來捕捉未來經濟上行時的資產增值。然由於失去了 17 萬平方米住宅的長期租金，管理局必須轉向更依賴文化營運的模式，減輕因放棄租金帶來的長期損失。然一旦招標失敗或地價持續低迷，西九將面臨「既失去土地業權、又未換得足夠營運資金」的雙重困境。「以地補藝」最終還是要回歸「以藝求生」的真實課題。

我們不禁憂慮：為配合財務纪律指標（KPI），管理局需積極透過場地租賃、門票及 IP 產品開源而導致部分公共空間與文化項目的價格「去普及化」，以達成 10 年內自負盈虧的目標。反觀，隨著寫字樓項目與住宅入帳，西九將從純藝術園區的規畫可能轉化為具備「藝術 + 生活 + 商業」性質的混合社區。這將吸引大型跨國機構（如摩根大通傳聞洽租）進駐，增加區域的經濟產值。 

而若過度的市場化，管理局可能因房地產或零售收益而削減利潤率較低、實驗性較強的純藝術活動；但若是未來隨着西九演藝中心 2026 年竣工，若能成功轉化人氣為消費，則有機會形成可持續的文化生態鏈。

文｜安思亞

圖｜西九管理局及網上圖片

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